El rol que juega los Registros Públicos en torno a la Transferencia inmobiliaria

 Teoria de las Obligaciones 

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El registro genera nos proporciona seguridad jurídica, incrementar el valor de los bienes, es guardián del trafico inmobiliario, genera certeza de saber de que el enajenante está facultado de enajenar el bien a favor del acreedor, pero solo un registro cualificado en donde la realidad tabular coincida con la realidad extra registral y física proporcionara certeza y certidumbre en los intercambios de los particulares.

Ya he quedado sentado los beneficios de inscribir el derecho real (disminución de pleitos, disminución de la carga procesal, celeridad procesal, el acceso de un mayor número de personas al crédito). La finalidad primordial del registro es dar a conocer a la sociedad que sobre un determinado bien se tiene una oponibilidad sumamente eficaz (que lo hace inmune frente a terceros con derecho inscritos).

En el Perú la inscripción no es constitutiva como si lo es en Alemania, Australia y Austria, es declarativa y se rige por los principios de oponibildad, fe registral, legitimación, exactitud, control de la legalidad, no convalida actos nulos y anulables.

Desde antiguo se viene discutiendo que sistema es mejor el constitutivo o en donde el derecho real tiene realidad a partir de su inscripción mas antes no, las ventajas de este sistema es que el registro es sumamente eficaz en los países donde se ha instaurado,o el sistema declarativo . En el Perú se sostiene que dado que somos un país con una economía agraria, dependemos del capital extranjero, exportamos fundamentalmente materias primas, aunque ahora nuestra exportación se ha diversificado con la exportación de productos no tradicionales que tienen un mayor valor agregado.

El Estado es el encargado de dotar de un infraestructura optima a Registros Públicos , pero dado los pocos recursos que tenemos no se puede contar con un registro que tenga un catastro informatizado , en donde sepa de cerca las viscitudes de los bienes del territorio Nacional , aunado a esto que no tenemos una cultura registral , y como lo señala algunos autores el costo de la legalidad en el Perú ,es costosa .Si para un grupo económico , como los muchos que hay en el Perú, que cuenta con un sólido capital financiero , y que tiene la capacidad para contratar al mejor estudio de abogados , para que velen por sus intereses estos requisitos le demandan costos ,piénsese en el ciudadano de a pie .

Hablemos a continuación del Sistema registral en materia de propiedad inmueble y los artículos que los regulan el Art.2013 y el 2014

EL principio de legitimación se encuentra expresado en el Art.2013 del código tal como lo expresado aquí "En virtud del principio de legitimación, contenido en el artículo 2013 del Código Civil, se presume exacto y válido el contenido de las inscripciones salvo se rectifiquen o se declare judicialmente su invalidez; en ese sentido, el registrador está facultado a rectificar errores materiales o de concepto, según las formalidades previstas en los artículos 177 y 178 del Reglamento General de los Registros Públicos".(Res. N° 236-97-0RLCITR. Diálogo con la Jurisprudencia N° 74. Noviembre 2004. p. 274)

ELArt2014 del código civil regula el principio de la fe pública registral, debe quedar dicho que el nacimiento del derecho real es una realidad extraregistral y es oponible erga omnes frente a cualquier tercero , aunque dicha oponiblidad decaerá frente a un tercero con derecho inscrito El propietario del bien aunque no haya inscrito su derecho en los Registros públicos , como sucede en el Perú , donde el numero de predios que se encuentran registrados , es bajo , goza de la tutela judicial , puede hacerse provecho de los frutos que brinda el bien, puede arrendar, puede interponer interdictos ,etc. En definitiva goza de un derecho real.

La oponiblidad del derecho real antes de la inscripción es una diferida que cobra plena eficacia con su inscripción (frente a terceros con interés directo), mas no frente al que adquiere la propiedad por usucapión.

En el Art 2014 del código civil se protege al tercero de buena fe que a titulo oneroso ha adquirido de aquel que se encontraba con las facultades de disponer de un derecho el cual se inscribió y desconoce que la información vertida en registro es inexacta.

Vamos a poner un ejemplo para aclarar la figura A celebra un contrato de compraventa con B quien inscribe su derecho, luego este celebra un contrato también de compraventa a favor de C, pero en virtud del primer contrato A es incapaz y se declara la nulidad, posterior a su inscripción, que sucede con el derecho de C ¿deviene su adquisición en ineficaz por la declaración de nulidad?.No porque C desconocía del hecho, y además tal hecho surgió después de la inscripción y no constaba en registro al momento de la celebración. Evidentemente se sacrifica la seguridad de los derechos por la seguridad del tráfico inmobiliario, ya que si no se protegiera lo consignado en registros, no existiría certidumbre en las relaciones comerciales.

Dado que es una figura que perjudica el derecho de un propietario la norma impone ciertas condiciones para su aplicación como que la adquisición sea derivada a titulo oneroso, que el titulo del enajenante este inscrito y que cuente con las facultades de disposición, que el adquiriente sea tercero en la relación jurídica que es declarada nula o anulable, que el enajenante aparezca consignado en registro con las facultades que ejerce , que ha de existir una no concordancia entre la realidad tabular y la extraregistral, deba existir el desconocimiento del adquiriente de dicha incongruencia del registro(buena fe subjetiva), que del registro no provenga causa que haga ineficaz la transferencia y como último requisito es que el derecho del adquiriente se inscriba .

Si se ha podido notar uno de los requisitos para que opere la figura es la buena fe subjetiva de quien adquiere aunque, algunos autores se muestran en desacuerdo con esta ultima señalando que es irrelevante la buena fe del adquiriente lo que tiene importancia es que el registro no haya consignado los vicios que afectan al bien. De acuerdo al Artículo 952 del código civil el que adquiere la propiedad de un bien por usucapión en virtud de un pronunciamiento judicial cancela el registro de quien se encontraba con derecho inscrito, el registro pierde frente al prescribiente que acudió al órgano jurisdiccional, presento su demanda cumplió con los requisitos de ley y obtuvo una sentencia declarativa de un derecho preexistente.

Que pasaría como lo ha planteado un autor si el que ha adquirido el bien por usucapión no ha acudido al poder judicial, para que se declare su derecho, y el bien materia de prescripción es enajenado y el adquiriente inscribe su derecho, a quien se le debe beneficiar al prescribiente o aquel que inscribió.

Dicho autor se inclina por defender a quien haya inscrito su derecho .Supongamos que Pedro Mamani, cultiva un terreno que hace mas de 20 años está abandonado y se considera propietario porque nadie lo ha reclamado en todo ese tiempo , pero por preocupación de que alguien se lo quite ,viaja a la capital con sus pocos ahorros para consultar su caso a un abogado ,el letrado le dice que efectivamente que al haber cumplido el plazo es propietario pero para que nadie se lo quite tiene que iniciar un proceso judicial. Pero en ese interin el verdadero propietario que tiene un título (en la acepción de documento formal), recuerda que tiene un terreno, y necesita crédito y ve la mejor forma de obtenerlo vendiendo ese terreno el cual lo inscribe y lo vende a un tercero que también lo inscribe.

En este caso el poseedor no inicio el proceso judicial por ende, aquel quien inscribió vencería por merito del registro la apariencia de certidumbre debería imponerse a la realidad extra registro, sabemos que el fundamento de la protección de la usucapión es que permite que el bien este en manos de quien los necesita, se castiga la inercia la dejadez con la no propiedad.

Nuestro sistema le da un papel muy relevante a la posesión como modo de adquirir la propiedad se llega a sostener que la realidad de la posesión es la realidad de la propiedad que la propiedad no es más que una posesión investida formalmente con un titulo, los conceptos de ambos institutos se encuentran enlazados en la definición dada por el código.

El siguiente supuesto no ha sido regulado, por el código pero la solución que opte los legisladores debe ser aquella en la cual que busque el equilibrio entre el fundamento de la protección posesoria y la protección de la seguridad del tráfico jurídico.

En un negocio en el cual interviene A, B y C, A celebra un contrato con B, y este es anulable o nulo, su derecho de B goza de una presunción iuris et de tantum (admite prueba en contrario, mientras no se rectifique el negocio o sea declarado invalido vía judicial), en cambio C goza de una presunción a su favor en tanto no se pruebe que actuó conociendo la inexactitud.

ALGUNAS REFLEXIONES EN TORNO AL SISTEMA DE TRANSFERENCIA INMOBILIARIA EN EL PERÚ.

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 UNA INTRODUCCION AL CONMMON LAW 

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El artículo 949 establece que la sola obligación de enajenar hace al adquiriente propietario del bien , por ende queda claro que nuestro código se acoge al principio del solo consensus, dicho de otro modo la convención da surgimiento a una obligación y como efecto de ella se produce el acto traslativo de dominio .




Nuestro código se adscribe a la teoría del título y el modo, en donde el titulo de la obligación es el contrato que por sí solo no basta para la transmisión y se requiere de un modo, que se encuentra espiritualizado con el solo surgimiento de la obligación , titulo y modo se encuentran presentes en la definición del código.




Para los romanos el modo era el medio ideal para que todos los no propietarios supieran que determinado bien tenía dueño, o sea que tenía una función de publicidad del derecho.




El modo que ha sobrevivido hasta nuestros días es la traditio (acuerdo bilateral entre el accipiens y el tradens respecto a la transferencia, un acto jurídico en sentido estricto, que no se le debe considerar dentro de la categoría de los actos jurídicos establecidos por la doctrina).




EL antecedente del actual artículo lo encontramos en el art. 1172 del C.c de 1936 "la sola obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella, salvo pacto en contrario",




La fuente del anterior articulo es el artículo 1138 del Código Napoleón “La obligación de entregar la cosa es perfecta por el sólo consentimiento de las partes contratantes. Ella hace al acreedor propietario y pone la cosa a su riesgo desde el instante en que debió serle entregada, aún cuando la tradición no se haya realizado, a menos que el deudor incurra en mora; en cuyo caso la cosa queda a riesgo de este último”




No queda duda que nuestro sistema se inspira en el sistema consensual francés de transmisión de la propiedad (no puro por el papel de los registros públicos) el problema de la discusión es cuando se transfiere el derecho real, o mejor dicho el derecho real es efecto del contrato o es efecto de la obligación que nace del contrato. Los argumentos de los que se adhieren a la postura que el contrato produce efectos reales, los expondré a manera de un apretado resumen “…la compraventa es producir la transferencia de bienes y en consecuencia la finalidad buscada es que el adquiriente devenga en poseedor del bien conjuntamente con el titulo que lo habilita como propietario .La finalidad traslativa de los actos de enajenación cuando el adquiriente recibe el bien como propietario.”




Es ilógico sostener que la sola obligación de enajenar haga al adquiriente propietario, o sea que con el surgimiento de la obligación se entiende cumplida este y se produce el efecto traslativo , que se extingue porque ya devino en cumplida por su solo nacimiento , sabemos que las obligaciones son relaciones de cooperación donde el acreedor para satisfacer su crédito requiere de un hacer por parte de su deudor una acción que puede ser con prestaciones de dar ,hacer o no hacer , por ende si seguimos esta concepción obligatoria vemos que no se sigue el iter que toda obligación debería de tener . Bianca, dice“ es una artificiosa construcción que consiste en una obligación que se extingue al mismo tiempo en que surge; una obligación, en definitiva, desprovista de toda pretensión crediticia. Es una paradoja inexplicable: la propia obligación significa cumplimiento de sí misma.”Otro argumento es que si el código sigue la teoría del título y el modo y este se encuentra evaporado en una traditio ficta, se desnaturaliza, la función del modo que es la publicidad del derecho .




EL código sostiene que el objeto del contrato es crear regular, modificar o extinguir obligaciones, cuando hablamos del contrato de compraventa es lógico sostener de acuerdo a la sistematización seguida por el, que este crea obligaciones, pero las obligaciones no son las únicas que se pueden crear por el contrato están también la declaración unilateral.




El código francés señalan que en el , la tradición se encontraba ya espiritualizada, por la incorporación de clausulas de posesión y desposesión, aunado a esto la idea de la Escuela del Derecho Natural que el hombre por su sola voluntad es capaz y bastaba para constituir derechos, pero al redactarse el código estaba el termino obligación, esto guarda concordancia con la idea romana del contrato como creador de obligaciones, la fuerza de la costumbre termino por imponerse ,por eso se entiende su incorporación en la definición del contrato de compraventa .




Por eso estos autores señalan que esta obligación de dar debe entenderse como obligación de dar en propiedad y para esto citan los comentarios de los juristas de la época, y tal como lo entendió el legislador Italiano en su Artículo 1125 del código civil de 1865 y el Art.1376 del Código de 1942 al concederle efectos reales al contrato de compraventa.




Clemente Meoro señala “Puesto que las obligación de transmitir la propiedad existe cabe su incumplimiento y también el ejercicio de las acciones contractuales correspondientes ente la que están de cumplimiento, la de resolución y la indemnización de daños y perjuicios “




Las posiciones se encuentra definitivamente encontradas, se debe hacer una interpretación sistemática, histórica y comparativa de las fuentes romanas, para aquel que desee ampliar en el tema.